4 收入确认管理业务流程—房地产企业   
一、业务目标    
   
保证收入的确认及时、准确地得到记录并恰当体现在财务报告中；    
   
确保收入确认符合国家相关法律法规以及股份公司的有关规定。    

二、业务风险    
  
收入确认不及时、不准确，可能导致财务报告信息不真实、不完整；    
    
收入确认违反国家有关法律法规以及股份公司规章制度，可能遭受外部处罚、经济损失和信誉损失。    

三、业务范围    
该子流程主要描述了中国建筑股份有限公司（以下简称“股份公司”）房地产业务收入确认的管理业务流程，主要包括收入确认管理和销售退回与索赔管理的相关业务流程，在执行收入确认管理业务流程中，应确保不相容职责相互分离。    

四、业务流程描述    
1 收入确认管理原则     
销售收入确认原则     
根据《中建股份公司会计制度》规定，房地产企业的销售商品房收入，同时具备以下条件时确认收入实现：    
企业已与客户签订正式房屋销售合同；
企业开发产品竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；    
企业房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续、双方均已履行了合同规定的义务；   
企业收到最后一笔款项，并将发票账单提交客户。  
销售收入确认与审批   
在符合上述房地产收入确认原则时确认房屋销售收入。各级公司财务部项目成本核算岗位人员根据《房屋竣工验收报告》、《商品房买卖合同》及销售部门的《开发产品备查登记表》（或销售台帐），编制《房屋销售收入确认汇总表》，经财务部主管会计（或财务部经理）、营销部门经理分别审核签字确认后报公司总会计师审核，公司总会计师审核签字后报公司总经理审核。收入确认表主要包括出售房屋建筑面积、售价总额及当期结转的成本等内容，  
公司总经理签字确认后财务部进行账务处理，项目成本核算岗位人员编制记账凭证，财务主管会计审核后签章确认。  

2 销售退回     
发生销售退回业务时，各公司销售部门业务主管协助客户填写《退房申请审批单》并由客户签字确认，经销售部负责人签字确认后报公司分管副总经理审核，公司分管副总经理审核签字后报总经理审批，公司总经理审核签字确认后由销售部门同客户签署《退房协议书》并加盖公司印章后办理退房手续。     
公司销售人员同客户到房屋土地管理部门办理合同注销手续，把客户购房发票、退房协议书及相关资料交财务部，财务部会计核算岗位根据客户退还的购房发票、退房协议书及相关资料进行审核无误后编制记账凭证，经财务部主管会计审核无误并签章确认后办理退款手续。子公司销售部门保存《退房申请审批单》、《退房协议书》。  

3 索赔管理     
发生索赔业务时，各公司销售部门业务主管协助客户填写《索赔申请审批单》并由客户签字确认，经销售部负责人签字确认后报公司分管副总经理审核，公司分管副总经理审核签字后报总经理审批。    
如果公司总经理审核签字确认同意后由销售部门同客户签署《索赔协议书》，财务部会计核算岗位对根据《索赔申请审批单》、《索赔协议书》及相关资料进行审核无误后编制记账凭证，经财务部主管会计审核无误并签章确认后办理付款手续。子公司销售部门保存《索赔申请审批单》、《索赔协议书》。  
如果公司总经理审核不同意索赔申请，销售部门可与客户协商通过法律途径解决索赔问题。 

五、相关制度目录    
1 《中建股份公司会计制度》     
2 《中建地产管理手册》     

六、主要控制点    
1 房地产销售收入的确认与审批     
2 房地产销售退回的确认与审批     
3 房地产索赔的确认与审批     

七、检查资料    
1 房屋竣工验收报告     
2 商品房买卖合同     
3 开发产品备查登记表     
4 房屋销售收入确认汇总表     
5 收入记账凭证    
6 退房申请审批单     
7 退房协议书     
8 购房发票     
9 销售退回记账凭证    
10 索赔审批单     
11 索赔协议书     
12 索赔记账凭证     

八、业务流程图（略）    
   
5 收入确认管理业务流程—设计院    
一、业务目标    
   
确保收入确认和计量符合国家法律、法规和企业内部规章制度的要求；    
  
确保收入确认数据被真实、准确、完整的核算和记录，符合财务报告及信息披露的要求。    

二、业务风险    
   
 收入确认不符合国家有关法律、法规及企业规章、制度的要求，可能使企业遭受外部处罚，造成经济损失和信誉损失。   
    
企业收入不准确，可能导致财务报告信息不真实、不完整。    

三、业务范围    
该子流程主要描述了中国建筑股份有限公司（以下简称“股份公司”）设计院收入确认管理的相关业务流程，主要包括收入确认管理，合同变更管理等。    

四、业务流程描述    
1 收入确认管理     
收入确认原则     
勘察设计项目如在同一会计年度内开始并完成的设计业务，应当在设计业务完成时确认收入，并结转已经发生的设计成本；勘察设计项目如超过一个会计年度，应按已发生的人工成本占预计人工总成本的比例确定完工进度，确认设计收入、成本。   
勘察设计企业确认收入应具备以下条件之一：     
1、各设计院（所）在提供劳务、交付技术成果的同时收讫价款或取得收取价款的凭时，确认收入。    
2、各设计院（所）对于采用分期付款结算的勘察设计项目，应取得委托方签证认可或收讫价款后，确认收入。    
收入确认与审批    
各设计院（分院/所）财务部、人力资源部根据工程设计合同、人员工资水平等资料，确认工程设计合同预计总收入、预计人工总成本，编制《预计总收入、预计人工总成本测算表》，财务部门、人力资源部门经理分别审核签字后报总会计师审核，总会计师审核签字报设计院院长审批。    
各设计院（分院/所）财务部会计核算岗位人员根据《工资薪酬发放表》及其他费用支出原始凭证进行会计核算，归集月度人工成本。根据月度人工成本占预计总成本的比例确认完工程进度，编制《月度收入、成本及毛利计算表》，报财务部经理/主管会计审核。     
经财务部经理/主管会计审核签字后，会计核算岗位人员根据经审核的《月度收入、成本及毛利计算表》编制记账凭证，主管会计审核记账凭并签章确认。  

2 合同变更管理     
当原工程设计合同内容发生重大变更须重做或修改设计时，各设计院（分院/所）经营合约部根据合同变更内容及合同变更洽谈情况，编制《合同变更会签单》，经财务部等相关部门审核会签后，报设计院分管副院长、院长审批签字后方可变更。     
工程设计合同发生变更后，设计院（分院/所）财务部、人力资源部根据合同变更内容，重新测算合同预计总收入、预计总成本。具体参见本流程1.2.1流程描述内容。   
财政部《企业会计制度》 

五、相关制度目录    
1 《中建股份会计制度》    
2 勘察设计企业项目成本核算管理办法   
3 勘察设计企业收入确认办法     

六、主要控制点    
1 勘察设计收入的确认与审批     
2 勘察设计项目人工成本的归集     
3 完工进度的确认     
4 合同变更的会签审批     

七、检查资料    
1 预计总收入、预计总成本测算表     
2 工资薪酬发放表及其他支出原始单据     
3 月度收入、成本及毛利计算表     
4 记账凭证     
5 合同变更会签单

     
八、业务流程图（略）    

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